Piše: Snježana Nemec
Ispred svoje kuće svojim sitnim koracima, koji su prošli preko granica dviju ili triju država, a da se nisu pomaknuli s mjesta, svako jutro šeće baka. Oko nje, ondje gdje su nekoć bili vrtovi i gdje je miris vlažne zemlje dolazio prije svake kiše, sada su nicale zgrade, kat po kat. Izrastale su kao da armiranim betonom pokušavaju prebrisati svako sjećanje na ono što je postojalo. . Jedan zid, jedna ulica, jedan razgovor preko ograde, dok jednog dana ne shvatimo da još uvijek živimo na istom mjestu, ali više ne znamo gdje smo.
Ako se netko pita čemu ovaj literaran prikaz, odgovor zapravo leži u lakšem razumijevanju inflacije. Naime, prirodno je da čovjek teži razvoju, da gradi, mijenja prostor oko sebe i pokušava ponuditi bolji život ili ljepšu vizuru grada. Nema u tome ničega lošeg, naprotiv grad koji se ne mijenja postaje muzej, a pojedinac koji se ne razvija polako prestaje živjeti. Problem nastaje onda kada razvoj izgubi mjeru, kada kuća više nije dom nego kvadratura, a zemljište podlegne panici obezvrijeđenog novca. Tada problem više nije u zgradama, već u ljudima i ekonomskoj stvarnosti koja ih pokreće. Inflacija ne proždire samo novčanike na blagajnama, ona proždire prostor, identitet i pravo na dostojanstven život. Drugim riječima, ne radi se samo o građevinskom zamahu, već o izraženom utjecaju inflacije koja postupno mijenja ekonomske odnose na tržištu. Kada valuta devalvira, beton postaje nova valuta, a tlo pod bakinim nogama odjednom prestaje biti prostor uspomena i postaje sirova investicija.
S druge strane, dok službene demografske strategije i političke proklamacije godinama naglašavaju važnost zadržavanja mladih u domovini, tržište nekretnina šalje posve suprotnu poruku. Stambeno pitanje, kao temeljni preduvjet za planiranje obitelji i dostojanstven život, za prosječnog je mladog čovjeka u Hrvatskoj u potpunosti prešlo u sferu znanstvene fantastike. Generacija koja bi trebala nositi gospodarski razvoj zemlje danas je stjerana uz zid, osuđena na doživotno podstanarstvo ili na dužničko ropstvo kroz stambene kredite koje s prosječnim hrvatskim primanjima gotovo nitko ne može dobiti.
Međutim, korijeni ove krize ne leže samo u pohlepi građevinskih investitora, već u dubokim tokovima globalne monetarne politike.
Pandemijski stampedo novca
Da bi se razumjelo zašto je prosječna cijena kvadrata u Zagrebu ili na Jadranu prešla granice svakog zdravog razuma, potrebno je pratiti trag novca koji se počeo tiskati tijekom pandemijske krize od 2020. do 2022. godine. Suočene s globalnim zaključavanjem, Savezne rezerve (Fed) i Europska središnja banka (ESB) pokrenule su dotad neviđenu monetarnu ekspanziju. Kroz programe kvantitativnog popuštanja, u globalni financijski sustav ubačeni su bilijuni dolara i eura stvoreni ni iz čega. Iako je financijski stampedo pokrenut s namjerom da se sačuvaju radna mjesta i očuvaju posrnuli poduzetnici, ekonomska struja ubrzo je skrenula u dobro poznato korito. Umjesto da trajno očuva standard radnika, novonastali novac završio je u rukama krupnog kapitala.
Taj novonastali novac stvorio je ogroman inflacijski pritisak na globalnoj razini. Budući da su kamatne stope na štednju u bankama bile blizu nule, a inflacija je ubrzano izjedala vrijednost gotovine, krupni kapital morao je hitno pronaći sigurno utočište. To utočište pronađeno je u upravo u nekretninama, takozvanom “betonskom zlatu”.
Kada se taj val obezvrijeđenog europskog novca, u kombinaciji s domaćim kapitalom koji je panično bježao od inflacije, srušio na malo i visoko ovisno hrvatsko tržište, dogodio se školski primjer Cantillonova efekta. Investitori koji su prvi imali pristup jeftinom pandemijskom novcu pokupovali su zemljišta i nekretnine prije nego što je prosječan čovjek uopće shvaćao što se događa. Taj proces doživljava svoj vrhunac u trenutku kada Hrvatska u jeku te tranzicije uvodi euro, a strani kupci nekretnina ulaze na domaće tržište s gotovinom koju domaći radnik ne može zaraditi za cijeli radni vijek.
Ipak, monetarna priča ovdje ne staje. Suočena s podivljalom inflacijom, Europska središnja banka bila je prisiljena naglo promijeniti smjer te je od sredine 2022. do 2023. godine drastično podigla kamatne stope. I dok je taj potez u velikom dijelu Europe, posebice u Njemačkoj brzo ohladio investicijski žar i bacio tržište nekretnina u defenzivu, hrvatsko je tržište ostalo iznimno žilavo. Zaštićeno specifičnim štitom visokog udjela gotovinskih transakcija, što znači da kupci kupuju nekretnine vlastitim novcem, bez uzimanja stambenih kredita, te stalnim priljevom stranih kupaca, domaće cijene kvadrata nastavile su prkositi gravitaciji i ekonomskoj logici ostatka kontinenta. Dok je u zemljama poput Njemačke, Finske i Francuske rast kamatnih stopa uspio srezati potražnju i privremeno ohladiti tržište, u Hrvatskoj je strah od inflacije bio jači od skupljih kredita.
Sukob plaća i kvadrata
Asimetrija između rasta cijena nekretnina i rasta primanja u Hrvatskoj postala je ozbiljan strukturni izazov. Dok se nominalni rast prosječnih plaća često ističe kao dokaz rasta životnog standarda, taj napredak gubi na snazi kada se stavi u izravnu korelaciju s troškovima stanovanja. Prosječna cijena kvadrata novogradnje u Zagrebu dosegnula je 3.530 eura, dok na Jadranu prosjek divlja na 3.760 eura po kvadratnom metru. Matematika je neumoljiva i s medijalnom plaćom od oko 1.345 eura neto, ilustracije radi za stan od 60 kvadratnih metara mlada obitelj mora izdvojiti astronomskih 211.800 eura. Da bi uopće isplatila glavnicu, pod nerealnom pretpostavkom da ništa ne jede, ne pije i ne plaća režije, mlada osoba mora raditi i gladovati 13,4 godina.
Mladi ljudi koji ulazi na tržište rada s nestabilnim ugovorima ili ugovorima na određeno vrijeme, automatski su eliminirani iz bankarskog sustava. Kao konačni udarac, banke će pod izravnim diktatom Hrvatske narodne banke od listopada 2026. godine dodatno pooštriti uvjete za dobivanje kredita. HNB je, naime, prepolovio mogućnost da banke progledaju kroz prste onima na rubu kreditne sposobnosti i dok je prije svaki peti kupac mogao dobiti kredit uz blago odstupanje od pravila, od jeseni će to moći tek svaki deseti. Mladi u Hrvatskoj tako se nalaze u dvostrukom obruču. S jedne strane nekretnine su preskupe, a s druge strane krediti su postali apsolutno nedostupni zbog rasta kamata i rigoroznog stezanja bankarskih pravila.
Razumljivo je da poslovne banke i krupni regulatori ne djeluju iz hira, već iz straha od sustavnog kolapsa. Središnji bankari u Frankfurtu i Zagrebu pokušavaju spriječiti reprizu crne 2008. godine, kada su stotine tisuća građana završile u blokadama i ovrhama zbog “toksičnih” stambenih kredita koje više nisu mogli otplaćivati. Pooštravanjem pravila i rezanjem kvota za rizična zaduživanja od jeseni 2026. godine, HNB zapravo pokušava prisilno “izbušiti” i ohladiti opasno napuhani balon nekretnina. Logika na papiru zvuči i više nego ispravno. Naime, smanjenjem broja odobrenih kredita past će broj kupaca na tržištu, što bi građevinske investitore i prodavatelje stanova napokon trebalo natjerati da spuste cijene kvadrata. Međutim, u praksi se ova zaštita stabilnosti pretvara u apsurd. Rezanjem kreditnih slavina država i banke nisu zaustavile gradnju niti kapital. Bogati stranci i domaći apartmanski iznajmljivači i dalje će nesmetano kupovati stanove jer donose vreće gotovine na koje se ova bankarska pravila uopće ne odnose. Ceh ove prisilne stabilizacije sustava platio je, po tko zna koji put, isključivo domaći radnik koji ovisi o mjesečnoj plaći. Banke su tako, stvorile neprobojan institucionalni zid koji je prosječnog mladog čovjeka trajno eliminirao s tržišta, ostavljajući ga na milost i nemilost podstanarstvu.
Državni poticaji kao benzin na vatru: Od propasti APN-a do eksperimenta “priuštivog stanovanja”
U istraživačkom kontekstu potrebno je analizirati i ulogu same države, koja je umjesto rješavanja problema često djelovala kao suorganizator krize. Dugogodišnji program subvencioniranja stambenih kredita, poznat kao APN u ekonomskoj struci ostao je zapamćen kao školski primjer neučinkovite politike. Subvencioniranje potražnje na tržištu gdje kronično nedostaje ponuda stanova moglo je rezultirati samo eksplozijom cijena. Svaki put kada bi država raspisala natječaj za subvencije, građevinski lobi i prodavatelji nekretnina automatski bi podignuli cijene kvadrata točno za iznos državne subvencije. Državni novac prelio se izravno u džepove investitora i banaka, dok je trajna posljedica ostala u obliku trajno povišenih i nerealnih cijena nekretnina.
Nakon što se stari APN-ov sustav kreditnih subvencija pokazao manjkavim, država kroz Nacionalni plan stambene politike do 2030. godine i aktivaciju novog Poreza na nekretnine pokušava uvesti red na podivljalo tržište praznih stanova i kratkoročnog najma. Činjenica da država aktivno gradi stotine stanova te da je kroz novi zakonodavni okvir APN-u dodijelila ulogu snažnog javnog investitora, što potvrđuje i najnovije prenošenje državnog zemljišta za gradnju stotina novih priuštivih stanova kod Sesvetske Sopnice, jasan je znak da je administracija napokon prepoznala dubinu krize. To je ispravan smjer koji stvara stvarnu, trajnu javnu vrijednost društva. Međutim, problem nastaje u tome što je ta dinamika izgradnje i dalje spora utrka s vremenom za generaciju koja stambeno pitanje mora riješiti danas. Zato administracija, umjesto da sve snage i proračunski novac usmjeri isključivo na takvu masovnu i trajnu javnu stanogradnju, paralelno uvodi kontroverzni model privremenog zakupa. Uvođenjem programa u kojem agencija APN zakupljuje prazne kvadrate od privatnih vlasnika po tržišnim cijenama, javni se novac ponovno posredno prelijeva u džepove privatnih najmodavaca. Umjesto dugoročne društvene imovine, država poseže za proračunskim zakrpama, ostavljajući mlade i dalje na vjetrometini između administrativnih pokusa i neumoljive matematike preživljavanja.
Tko su stvarni kupci stanova u Hrvatskoj?
Hrvatski model rasta, koji se slijepo oslanja na turizam i rentijersko gospodarstvo, izravno uništava mogućnost dugoročnog stambenog zbrinjavanja. Golema koncentracija stanova pretvara se u apartmane za kratkoročni najam, čime se stambeni fond u velikim gradovima i na obali drastično smanjuje. Taj proces stvara situaciju u kojoj domaće stanovništvo gubi bitku protiv globalne turističke potražnje i nameće pitanje: tko su zapravo kupci koji s lakoćom investiraju u novogradnje, dok se mlađa generacija suočava s ozbiljnim financijskim preprekama pri rješavanju stambenog pitanja?
Odgovor Porezne uprave i financijske statistike ogoljuje socijalnu nepravdu. Hrvatske stanove danas ne kupuju obitelji koje u njima planiraju živjeti, već kapital koji bježi od inflacije. Nevjerojatnih 70% svih nekretnina u zemlji kupuje se čistom gotovinom, a u toj utrci prednjače strani kupci, mahom Nijemci, Austrijanci i Slovenci, koji danas čine više od jedne trećine svih kupaca u Hrvatskoj. Ostatak tog gotovinskog vala prelijeva se iz iznimno profitabilne ljetne rentijerske dobiti s obale, gdje domaći iznajmljivači akumulirani profit odmah pretvaraju u nove kvadrate u Zagrebu ili Splitu.
Gledano isključivo kroz hladnu prizmu makroekonomske statistike, građevinski zamah i masovni priljev gotovinskog kapitala donose opipljive koristi. Građevinski sektor, potican stranim i domaćim milijunima, funkcionira kao moćan motor hrvatskog BDP-a, dok proračuni gradova i države bilježe rekordna punjenja kroz PDV i poreze na promet nekretnina. Činjenica da se ogroman dio tržišta financira čistim kešom jamči i apsolutnu stabilnost bankarskog sustava, lišenog rizika od toksičnih kredita. Međutim, u toj matematici gospodarskog rasta krije se socijalni paradoks. Dok se proračuni pune, a dizalice vrte, hrvatski model rasta, koji se slijepo oslanja na turizam i rentijersko gospodarstvo, izravno uništava mogućnost dugoročnog stambenog zbrinjavanja.
Kako je apartmanizacija pretvorila mlade u građane drugog reda
Za one koji si kupnju stana ne mogu priuštiti, dugoročni najam pretvorio se u poligon za tiho iživljavanje i potpunu nesigurnost. Tržište dugoročnog podstanarstva praktički je uništeno u korist kratkoročnog turističkog najma preko platformi poput Airbnb-a i Booking.com-a. Mladi parovi, radnici i studenti u velikim gradovima i na obali suočavaju se sa surovim i redovitim sezonskim ultimatumima. Naime, vlasnici ih u svibnju izbacuju na ulicu kako bi stan prenamijenili u apartman za ljetne turiste, da bi im tek u listopadu ponovno ponudili useljenje po znatno višim cijenama. Podstanari su tako pretvoreni u sezonsku radnu snagu i građane drugog reda u vlastitoj domovini.
Pokušavajući prekinuti ovaj višegodišnji kaos, Vlada u jesen 2026. godine u saborsku proceduru šalje potpuno novi Zakon o najmu stanova koji bi trebao stupiti na snagu početkom 2027. godine. Uvođenjem obvezne solemnizacije ugovora i ograničavanjem rasta najamnine na jednom godišnje, država nastoji uvesti pravnu sigurnost i suzbiti crno tržište. Logika Vlade iza ovog poteza na papiru je jasna. Naime, ubrzavanjem ovrha i iseljenja neplatiša država pokušava pružiti pravnu sigurnost vlasnicima i motivirati ih da izvuku tisuće praznih stanova na tržište dugoročnog najma, vjerujući da će veća ponuda s vremenom srušiti cijene. Međutim, kritičari već upozoravaju na opasan tržišni paradoks. Ostavljanjem zakonske rupe prema kojoj se skupi trošak javnobilježničke solemnizacije može “ugovorno prebaciti” na stanara, plemenita namjera države u uvjetima kroničnog nedostatka stanova ponovno postaje ekonomski teret za najranjivije, prisiljavajući podstanare da sami plaćaju stotine eura za vlastitu ugovornu omču.
Kako slomiti mit o „kvadratu od zlata“?
Da bi stanovanje ponovno postalo socijalna kategorija i osnovno ustavno pravo, potreban je radikalan zaokret, nadograđujući se na procese koji su već pokrenuti:
Progresivno oporezivanje spekulativnog kapitala
Novi Porez na nekretnine, koji je u proceduri i planiran za početak 2027. godine, mora se transformirati iz blagog i linearnog u strogi, progresivni porez na svaki treći, četvrti ili deseti stan u vlasništvu jedne osobe ili korporacije. Tek kada posjedovanje čitavih stambenih blokova u svrhu čuvanja kapitala postane financijski neodrživo, krupni kapital bit će prisiljen pustiti te nekretnine na tržište, što će konačno spustiti cijene kvadrata
Masovna izgradnja javno-najamnih stanova.
Smjer u kojem je agencija APN transformirana u javnog investitora, što potvrđuje i najnovija dodjela državnog zemljišta za stotine priuštivih stanova kod Sesvetske Sopnice, mora postati temelj stambene politike. Umjesto privremenog i skupog unajmljivanja privatnih stanova, država i gradovi moraju sve resurse usmjeriti u vlastitu, masovnu i neprofitnu stanogradnju po uzoru na Beč, gdje je više od 60% stanovništva zbrinuto u javnim stanovima. Kada država ponudi stabilan najam za 300 eura mjesečno, privatni rentijeri bit će prisiljeni spustiti svoje nerealne apetite.
Pravna sigurnost kroz novi Zakon o najmu
Novi Zakon o najmu stanova, koji država šalje u saborsku proceduru s planom stupanja na snagu 2027. godine, mora se dodatno osnažiti uvođenjem obveznih višegodišnjih ugovora. Sam mehanizam solemnizacije i ograničavanja rasta stanarina jednom godišnje nije dovoljan ako se mladim obiteljima i studentima pravno ne onemogući sezonsko izbacivanje iz stanova prije svake turističke sezone.
Usklađivanje stambenih zona i penalizacija platformi.
Zaustavljanje apartmanizacije pravno je trasirano kroz novi Zakon o upravljanju zgrada koji uvodi pravilo o suglasnosti čak 80% suvlasnika za otvaranje novih apartmana. Ovaj alat gradovi sada moraju nadograditi kroz urbanističke planove koji će strogo razdvojiti stambene zone od turističkih komercijalnih zona. Uvođenjem visokih taksi za platforme poput Airbnb-a i Booking-a, pokrenuta reforma trebala bi napokon vratiti stambeni fond gradovima i životu domaćih ljudi.
Zaključno, stambena kriza u Hrvatskoj izravna je nuspojava globalne monetarne politike i dugogodišnjeg, kroničnog nedostatka jasne vizije. Masovno tiskanje eura pretvorilo je hrvatske kvadrate u spekulativnu imovinu stranog i domaćeg krupnog kapitala, dok je domaća mladost, koja ovisi isključivo o mjesečnoj plaći, svedena na statističku pogrešku.
Zakonodavni procesi pokrenuti u jesen 2026. godine, jasan su i hvalevrijedan dokaz da je država napokon priznala dubinu problema. Ti potezi označavaju prijeko potreban zaokret u stambenoj politici i pružaju nadu u bolje sutra. Međutim, puni uspjeh ovih mjera ovisit će o odlučnosti administracije da ustraje na strukturnim rješenjima, a ne na privremenim proračunskim zakrpama poput skupog zakupa privatnih stanova.
Kroz cijelu ovu analizu, iza svake dobre namjere i zakonskog prijedloga, neprestano se pojavljuje riječ, međutim. U ekonomskoj i društvenoj stvarnosti Hrvatske, to ‘međutim’ nije samo veznik, ono označava duboki jaz između onoga što piše na papiru i onoga što diktira slobodno tržište. Svako to ‘međutim’ ujedno je i prostor za napredak, opomena kreatorima politika da njihove mjere moraju biti otpornije na iznimke i spekulativni kapital.
Bez pretvaranja pokrenutih mehanizama u stroge progresivne poreze na spekulativni kapital, bez zaštite prava podstanara i, naposljetku, bez masovne, kontinuirane izgradnje javno-najamnih stanova, tržište nekretnina ostat će poligon rentijerske premoći. Tek kada se ti pokrenuti koraci provedu s punom snagom, pravo na dom prestat će biti znanstvena fantastika, a demografska obnova prijeći će u stvarnost.
Projekt finaciran sredstvima fonda za poticanje kvalitetnog novinarstva Agencije za medije
