Temelj svakog pouzdanog odnosa između najmodavca i najmoprimca, kao i jedina stvarna zaštita za obje strane, jest kvalitetno sastavljen i zakonski utemeljen ugovor o najmu stana. Usmeni dogovori i prijateljska obećanja nemaju nikakvu težinu na sudu., piše večernji
Gotovo svaki vlasnik koji se odlučio iznajmiti stan čuo je barem jednu priču o podstanarima koji ne plaćaju najamninu, oštećuju imovinu ili odbijaju napustiti prostor i nakon isteka ugovora. U takvim situacijama mnogi najmodavci posežu za mjerama poput promjene brava ili isključivanja režija, ne shvaćajući da time čine kazneno djelo i riskiraju čak i zatvorsku kaznu. Zakon je vrlo jasan: samovoljno izbacivanje podstanara protuzakonito je, a jedini ispravan put, koliko god bio dug i mukotrpan, vodi kroz sudski postupak. Svako drugo postupanje može od najmodavca napraviti počinitelja, što pokazuju i brojni primjeri iz crne kronike.
Zato je pismeni ugovor o najmu – idealno solemniziran kod javnog bilježnika – ključan dokument. Mora jasno navesti ugovorne strane, iznos najamnine, rokove plaćanja, tko snosi režijske troškove, trajanje najma te uvjete pod kojima se ugovor može otkazati. Bez takvog ugovora gotovo je nemoguće dokazati povrede obveza najmoprimca, što vlasniku ostavlja vrlo malo mogućnosti za naplatu dugovanja ili pokretanje iseljenja. Ulaganje u pravno ispravan ugovor nije trošak, nego najpametnija investicija u sigurnost vlastite imovine i miran san.
Prije podnošenja tužbe najmodavac mora poštovati zakonsku proceduru. Ako najmoprimac krši ugovor, primjerice ne plaća najamninu ili režije, potrebno mu je poslati pisanu opomenu, preporučenom poštom s povratnicom, kao dokaz da je upozoren. U opomeni se daje rok od 30 dana da se dug podmiri i obveze ispune. Tek ako se najmoprimac ogluši, ispunjeni su uvjeti za otkaz ugovora. Razlozi za otkaz jasno su navedeni u Zakonu o najmu stanova: neplaćanje, nedopušten podnajam, ometanje drugih stanara, korištenje stana suprotno namjeni ili nanošenje štete. U iznimnim slučajevima ugovor se može otkazati bez prethodne opomene, ako je najmoprimac više puta prekršio ugovorne odredbe.
Nakon dostave pisanog otkaza počinje teći otkazni rok, najčešće tri mjeseca, a u slučajevima veće štete može biti skraćen i na 15 dana. Ako se podstanar ni nakon isteka roka ne iseli, jedina preostala opcija je podnošenje tužbe za iseljenje nadležnom općinskom sudu. Tada počinje pravna procedura koja, nažalost, može potrajati. Prema podacima Ministarstva pravosuđa i uprave, prosječno trajanje stambenih sporova radi iseljenja u 2023. bilo je čak 564 dana – više od godinu i pol. Tijekom tog razdoblja najmodavac ne dobiva najamninu, mora pokrivati sudske troškove, a njegovom je imovinom i dalje onemogućeno raspolaganje.
Važno je razumjeti da policija nema ovlasti za rješavanje imovinsko-pravnih odnosa niti za provođenje deložacija. Intervenirati može samo ako dođe do narušavanja javnog reda i mira. U praksi to znači da čak i najmoprimac može pozvati policiju ako najmodavac pokuša sam riješiti situaciju, a vlasnik se pritom može suočiti s prijavom za samovlast ili uznemiravanje posjeda. Sudski ovršitelj jedini je ovlašten provesti iseljenje temeljem pravomoćne sudske presude, uz asistenciju policije ako je potrebna.
Pokušaji samostalnog “rješavanja pravde” često završavaju loše. Poznat je slučaj 70-godišnjaka iz Matulja koji je osuđen na osam mjeseci zatvora jer je prijetio podstanaru koji mu godinama nije plaćao najamninu i režije. Upravo zato prevencija ima ključnu ulogu – provjera boniteta najmoprimaca i pravna zaštita putem specijaliziranih agencija može spriječiti da se najmodavac nađe u ovakvoj situaciji.
