U Preporodnoj dvorani Hrvatskog instituta za povijest u Opatičkoj ulici održan je stručni skup “Tržište nekretnina Republike Hrvatske”, u organizaciji Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine i Ekonomskog instituta Zagreb. U sklopu skupa predstavljena je publikacija “Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske u 2020. godini“.
Sudionike su u uvodnom izlaganju pozdravili državni tajnik mr.sc. Željko Uhlir, ravnatelj Instituta za povijest dr.sc. Gordan Ravančić i posebna savjetnica ministra doc.dr sc. Maja Marija Nahod.
Publikaciju su predstavile ravnateljica EIZ-a dr.sc. Tajana Barbić i dr.sc. Ivana Rašić također iz EIZ-a.
Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2020. četvrto je izdanje publikacije koju u suradnji s Ekonomskim institutom, Zagreb objavljuje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Prvo izdanje Pregleda tržišta nekretnina Republike Hrvatske objavljeno je u rujnu 2018. godine, a odnosilo se na razdoblje od 2012. do 2017. godine, drugo izdanje koje se odnosilo na 2018. godinu objavljeno je u siječnju 2020., a treće izdanje za 2019. objavljeno je u lipnju 2020. godine. Podloga za izradu publikacije je Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, koji obvezuje Ministarstvo da najmanje jednom godišnje za prethodnu godinu izdaje Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.
Osnovni cilj objavljivanja publikacije je upoznati javnost s temeljnim informacijama i trendovima na tržištu nekretnina, što predstavlja značajan doprinos ne samo većoj kvaliteti procjena, već i transparentnosti tržišta.
Podaci prikazani u publikaciji
U publikaciji su prikazani podaci o stanju na tržištu nekretnina u 2020. godini kao i godišnja promjena odabranih pokazatelja u odnosu na 2019. godinu, i to na razini cjelokupne zemlje, županija, pojedinih jedinica lokalne samouprave (JLS), a za Grad Zagreb i na razini katastarske općine. Novost u odnosu na prethodna tri izdanja Pregleda je da su kupoprodajne transakcije i medijalne cijene spomenutih vrsta nekretnina prikazane osim na razini županija i zasebno na razini pripadnog grada administrativnog sjedišta županije te zasebno na razini ostatka županije (bez grada administrativnog sjedišta).
Pregled razlikuje sljedeće vrste nekretnina: stanove (što uključuje i apartmane), obiteljske kuće, poslovne nekretnine (poslovne prostore i poslovne zgrade), građevinska zemljišta, poljoprivredna zemljišta i šumska zemljišta. Osnovni pokazatelji koji su prikazani za svaki tip nekretnine su prosječna (medijalna) kupoprodajna cijena i prosječna (medijalna) veličina nekretnine. Za stanove/apartmane, obiteljske kuće i poslovne nekretnine prikazana je i prosječna (medijalna) starost nekretnine. U šestom poglavlju prikazane su i vrijednosti indeksa priuštivosti nekretnina po jedinicama lokalne samouprave za 2019. godinu te odnosi između cijena nekretnina i demografskih pokazatelja, kao i između cijena nekretnina i turističke aktivnosti. U šestom poglavlju dan je prikaz izračunatih vrijednosti indeksa priuštivosti stana/apartmana po jedinicama lokalne samouprave te je prikazan odnos između cijena stana/ apartmana i turističke aktivnosti. Četvrto izdanje sadrži i dva nova poglavlja, sedmo poglavlje u kojem je prikazano stanje tržišta nekretnina na području obuhvata djelovanja potresa koji se dogodio 22. ožujka 2020. godine te osmo poglavlje u kojem se obrađuje Plan približnih vrijednosti. Elektronički tablični prilozi Pregleda sadrže medijalne cijene nekretnina po m2 te broj transakcija nekretninama za cijelo razdoblje od 2012. do 2020. godine, na razini JLS-a. U elektroničkom prilogu dostupne su i sve slike prikazane u Pregledu.
11 posto BDP-a u 2020. godini
Na tržištu nekretnina u 2020. godini ostvarene su 103.093 kupoprodaje, što u odnosu na 2019. godinu predstavlja pad od 7,7 posto. Najveći broj kupoprodaja pritom se odnosi na kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, njih 34.322, što čini 33,3 posto ukupnog broja kupoprodaja. Zatim slijede kupoprodaje stanova/apartmana kojih je ostvareno 23.564, odnosno 22,9 posto od ukupnog broja te kupoprodaje građevinskog zemljišta kojih je zabilježeno 16.215 (15,7 posto ukupno ostvarenih kupoprodaja). Kupoprodajnih transakcija obiteljskih kuća zabilježeno je 13.825, što je činilo 13,4 posto ukupnog broja ostvarenih kupoprodaja na tržištu nekretnina 2020. godine. Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2020. godini iznosila je 40,023 milijarde kuna, što predstavlja 11 posto bruto domaćeg proizvoda (BDP-a) te godine. U odnosu na 2019. godinu, vrijednost prodanih nekretnina se u 2020. godini povećala za svega 0,5 posto. Najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2020. godini bilježe stanovi na koje se odnosi 41,1 posto vrijednosti ugovorenih kupoprodaja, zatim slijede građevinska zemljišta s udjelom od 21,5 posto te obiteljske kuće s udjelom od 19,4 posto.
Prema broju kupoprodajnih transakcija izdvaja se Grad Zagreb, iza kojeg slijede urbana središta u priobalju Split, Zadar i Rijeka, te Osijek u kontinentalnom dijelu zemlje. U ovim gradovima učestalije su kupoprodaje stanova/apartmana, dok su kupoprodaje građevinskog zemljišta učestalije u priobalnom pojasu izvan većih naselja i zaleđu, a kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta prevladavaju u ostatku Hrvatske.
Najskuplji stanovi u Dubrovniku, Splitu i Rovinju
Za razliku od prethodne dvije godine kada je medijalna cijena stana/apartmana iznad 15.000 kuna po m2 zabilježena jedino u Dubrovniku, u 2020. godini pored Dubrovnika (19.671 kuna po m2), bilježe ju i gradovi Split (15.293 kune po m2) i Rovinj (15.157 kuna po m2). Medijalna cijena u rasponu od 10.001 do 15.000 kuna zabilježena je u 41 jedinici lokalne samouprave te se tu, s iznimkom Grada Zagreba, isključivo radi o priobalnim i otočnim jedinicama lokalne samouprave. Od 86 jedinica lokalne samouprave u kojima su postignute medijalne cijene stana između 5.001 i 10.000 kuna po m2, njih 53 smješteno je u priobalju i na otocima, dok preostale 33 jedinice najvećim dijelom čine veći gradovi u kontinentalnom dijelu zemlje. Medijalne cijene stanova/apartmana do 5.000 kuna po m2 obilježavaju ruralne predjele i većinu jedinica lokalne samouprave smještenih u središnjem i istočnom dijelu Hrvatske.
Najskuplje poslovne nekretnine u Dubrovniku i Poreču
Najviše medijalne cijene prodanih poslovnih nekretnina po m2 zabilježene su u priobalnim jedinicama lokalne samouprave, u Dubrovniku (15.264 kune) i Poreču (11.335 kuna). Zatim slijede Opatija s 11.229, Umag s 10.582, Rovinj s 10.342 te Split s 9.296 kuna po m2. Grad Zagreb s medijalnom cijenom od 8.241 kune po m2 bilježi značajno nižu prosječnu vrijednost poslovnih nekretnina u odnosu na značajan dio većih priobalnih gradova. Sličnu vrijednost medijalne cijene poslovnih nekretnina koju bilježi Grad Zagreb bilježe još i Zadar i Makarska, u kojima je medijalna cijena u 2020. iznosila 8.771 i 8.243 kune po m2, što je bilo za 6,4, odnosno 0,2 posto, iznad medijana cijene poslovne nekretnine u Gradu Zagrebu. Većina gradova i općina iz slavonskih županija nalazi se u kategoriji od 4.000 kuna po m2 i manje.
Rast cijena nekretnina i posebice stanova u Zagrebu unatoč potresu
Analiza učinaka potresa od 22. ožujka 2020. godine na tržište nekretnina Grada Zagreba i jedinica lokalne samouprave koje su pretrpjele najveću materijalnu štetu (Sveta Nedjelja, Sveti Ivan Zelina, Jastrebarsko, Gornja Stubica, Donja Stubica i Marija Bistrica) sugerira kako nije moguće donijeti općeniti zaključak o kretanjima na tržištu nekretnina prije i nakon potresa. Ipak, može se zaključiti kako je potres utjecao na potražnju na način da se smanjio obujam trgovanja lošijim nekretninama, što je imalo utjecaja na vrijednosne podatke. Potres je utjecao na stanje starih stanova, koji se nalaze uglavnom u središtu Zagreba, a čiji je promet vjerojatno izostao. Tako se kod Grada Zagreba bilježi primjetno smanjenje medijalne starosti prodanih stanova koje se možda može pripisati potresu, dok kod ostalih jedinica lokalne samouprave takav trend (osim u slučaju Jastrebarskog) nije primjetan. U slučaju katastarskih općina Grada Zagreba primjetan je pad prosječnog dnevnog broja kupoprodajnih transakcija stanova/apartmana u nekim od katastarskih općina koje su bile izloženije devastirajućem učinku potresa (središnji dio grada, podsljemenski dio grada i istočni dio grada). Tako se u cjenovnim blokovima u centru Zagreba promet stanova gotovo prepolovio, dok se na drugim lokacijama grada nije promijenio. Nadalje, nakon potresa u katastarskim općinama Grada Zagreba koje su bile izloženije potresu došlo je do smanjenja medijalnih cijena stanova apartmana (npr. u katastarskoj općini Centar za 6,7 posto, u Granešini za 2,5 posto, u Granešini Novoj za 21,2 posto).
DEMOS MEDIA Izvor fotografije i teksta Ministarstvo prostornog uređenja graditeljstva i državne imovine