Čitateljica Večernjeg im se požalila da joj je stanarina porasla iznebuha, a ona sama pojma nema što da radi. Istražili su koja su podstanarska prava

Uglavnom 600 eura, osim ako je u pitanju jednosobni stan od dvadesetak kvadrata. Onda 450. Cijene su to najma na Trešnjevci-jug u Zagrebu ili, za one koji ne znaju baš svaku od 17 četvrti, u zapadnom dijelu grada, gdje se oko Jaruna trenutačno na Njuškalu ne može naći nekretnina ispod 500 eura, a na Vrbanima dostupni su stanovi u prosjeku 50-100 eura skuplji.

Na ostalim oglasnicima situacija je otprilike identična, a posebno dobar matematičar nije potreban da bi se došlo do podatka kako osobe u najmu polovicu svoje plaće daju isključivo za stanarinu. Prosjek zagrebački, što se mjesečnih primanja tiče, oko 1100 je eura, s tim da se u obzir moraju uzeti dva faktora; prosjek je u pitanju, što znači da su u računici i plaće blagajnica u lokalnoj trgovini, a i menadžera u najvećim hrvatskim tvrtkama te, uz stanarinu, trebaju se platiti i računi. Nisu skupi stanovi nikakva novost, doduše, rast njihovih cijena trend je koji traje već nekoliko godina, pogotovo otkako su vlasnici stanova otkrili turiste pa svoje nekretnine upogonili za dnevna “izdavanja”, piše Vecernji.

E sad, ono što je ih nagnalo da pronjuškaju Njuškalo jedna je od čitateljica koja im se požalila da joj je stanarina porasla iznebuha, a ona sama pojma nema što da radi. Mijenjanje stana nije baš opcija, jer koštaju koliko koštaju, kaže Marina (33), a u trenutačnoj je nekretnini nekoliko godina i, kako kaže, sve redovito plaća na vrijeme te iz svog džepa obavlja i popravke po stanu, budući da pokvarena pećnica ili prozori koji “ne dihtaju” njenog stanodavca ne zanimaju.

Kako bismo još jednom pojasnili njena prava njoj, a i ono što mogu najmodavci kad se “podstanara iz pakla” ne mogu riješiti, idemo prvo u Zakon o najmu stanova. Dokument je to koji je izvorno iz 1996. te u kojem se ništa krucijalno otad nije mijenjalo, ali koji propisuje jednu vrlo važnu stavku; ugovor. Naglašavano je to već bezbroj puta, ali bez tog papira, u stan se ne ulazi. Najmodavac se njime obvezuje predati stan za stanovanje najmoprimcu uz dogovorenu najamninu, a njime se određuju i međusobni odnosni ugovornih strana. Ili, da se maknemo od birokratskog riječnika, ugovor o najmu mir je i za onog čiji je stan, i za onog tko živi u njemu. Određene stavke tog ugovora propisane su Zakonom o najmu, koji jeste manjkav i zbog kojeg jest tržište najma kakvo jest, ali barem postoji kao određena podloga, ali i nešto na što se može pozvati kod kršenja samog ugovora. Jer ugovorom, osim zakonom propisanih stavki, najmodavac i najmoprimac mogu međusobno dogovoriti što god žele; kao dodatnog člana u stanu mogu navesti psa, mogu se dogovoriti da najmoprimac plaća pričuvu, iako to nije dužan, mogu se usuglasiti da će ovaj obojati stan pa će mu se to odbiti od stanarine; zaista sve.

Međutim, ono što ugovor o najmu, prema Zakonu, mora sadržavati jest: ugovorne strane, opis stana, odnosno dijelove koji se daju u najam, visinu najamnine i način plaćanja, vrstu troškova koji se plaćaju i na koji se način plaćaju, podatke o osobama koje će s najmoprimcem koristiti stan, vrijeme trajanja najma, odredbe o održavanju stana, one o uporabi zajendičkih prostorija te odredbe o primopredaji stana. Ugovor je ključan i za kasnije evenetualne sudske postupke, do čega ćemo doći, a u slučaju cimerstva, važno je odrediti “glavnog” jer dokument potpisuje isključivo jedna osoba, dok se ostale navode kao “dodatne” te, kao takve, nisu odgovorne za nekretninu.

Ukoliko ugovor postoji, onda se najmodavac, ali i najmoprimac mogu pozivati na Zakon o najmu, a u njemu jasno stoji i kad stanodavac može ugovor otkazati. Slučajevi su to u kojima najmoprimac ne plaća najamninu i račune, ako stan daje u podnajam bez dopuštenja, ako se ometaju ostali korisnici zgrade, ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru. Tu, doduše, postoji iznimka, a to je bračni drug, potomak, roditelj, odnosno osoba koju je najmodavac dužan uzdržavati. Takva osoba u stanu može ostati “dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje”, odnosno duže od 30 dana, koliko vam inače mogu ostati gosti prije nego ih morate prijaviti najmodavcu.

Idemo dalje; ugovor o najmu stanodavac može otkazati i ako najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili, ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca. Naravno, ugovor o najmu ne može se otkazati isti tren, najčešći rok koji najmodavac mora najmoprimcu dati za iseljenje je 30 dana, s tim da je u određenim slučajevima to manje ili više, što se jasno može iščitati iz Zakona. Također, najmodavac otkazati ugovor može i ako se u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti, opet, svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati. Ali! To može samo ako je najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan s pravima najma na neodređeno vrijeme, a u tom je slučaju otkazni rok šest mjeseci, što je ujedno i najdulji rok koji Zakon propisuje, s tim da je najkraći 15 dana, ali i to se utanačuje ugovorom. Ono što zna mučiti najmodavce jest pitanje – što kad podstanar ne želi iz stana? Zakon kaže – privatna tužba. Bit će ona vođena kao hitan postupak, kaže Zakon, ali broj stanova koji su u dnevnom najmu dovoljno govori o brzini našeg pravosuđa.

U svakom slučaju i da ne ispadne da samo najmodavci imaju prava; itekako ih imaju i najmoprimci. Ali opet, ugovor, jer bez njega nemaju nikakva, najplastičnije rečeno. Ugovorom se određuju obilasci stanova, odnosno koliko puta netko tko iznajmljuje stan, može doći “u kontrolu”, uređuje se plaćanje pričuve koja, još jednom, nije obveza najmoprimca, određuje se koje se preinake u stanu mogu napraviti, s tim da, uređivanje prostora da on bude ugodniji za život, nisu preinake. Primjerice, ako ste najmoprimac, ne možete rušiti zidove, ne možete razbijati namještaj i prozore, ne možete mijenjati instalacije ili aparate (naravno, ukoliko niste dogovorili s najmodavcem da ćete to raditi), ali definitivno možete ofarbati zid, razmjestiti pokućstvo ili zabiti koju sliku u zid. Ali! Prije izlaska, morat ćete sve vratiti u početno stanje, osim ako niste ugovorom odredili drukčije. Jer, po zakonu, dužni ste čuvati stan, s tim da se “šteta” nastala redovitim korištenjem prostora, poput pohabane radne ploče u kuhinji, zidova koji požute s vremenom, ne smatra štetom u pravom smislu te riječi te vam za istu ne može biti naplaćen polog.

I za kraj; povećanje stanarine. Po Zakonu, najamnina koja se odredi ugovorom ne može se mijenjati unutar godine dana. Nakon toga, i najmodavac i najmoprimac mogu predložiti njenu cifru. Ako se ona mijenja, može se to napraviti najviše do iznosa koji odgovara iznosu do 20 posto većem “od prosječne slobodne ugovorene najamnine u istom naselju, odnosno županiji”. E sad, kako to odrediti, tko zna. Ali ako najmoprimac ne želi to plaćati, može se za utvrđivanje visine najamnine obratiti sudu, a do donošenja odluke plaćati predujam u visini prethodno ugovorene najamnine, piše Vecernji.